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注1 :環境対策にかける費用とそれにともなう効果を金額で表わす環境会計の考え方　　　が一般的になりつつありますので、今後はデュー・デリジェンスにも環境会計　　　がとり入れられることが予想されます。
法改正の経緯　借地借家について、契約期間が満了しても賃貸人に正当事由がなければ明け渡しが認められないので、土地建物の有効な利用が阻害されているといわれていました。
そのため法が改正され、平成3年10月公布の借地借家法により定期借地契約、平成11年12月公布の定期借家法により定期借家契約ができました(注1)。
借地借家法の成立　借地借家法は、借地法、借家法、建物保護法の3つの法律がまとめられて、ひとつになり平成3年10月に公布、平成4年8月に施行された法律です。
借地借家法により、土地について定期借地契約が認められました。
定期借地契約では契約期間満了により必ず賃貸人に土地が明け渡されます(注2)。
しかし建物については、転勤などの特殊な事情のある場合の一時的な賃貸借契約という例外的な契約類型ができただけで(注3)、契約期間満了により必ず明け渡される定期借家契約は認められませんでした(図39)。
定期借家法の成立　平成11年12月、議員立法により定期借家法(良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法)が成立し、平成12年3月から施行となりました。
　定期借家法により、法の定める手続をとっていれば、期間満了により必ず明け渡しを受けることができる定期借家が認められました。
証券化の発展との関連　定期借家法成立にあたっては、定期借家制度によって賃貸住宅の供給が増加するのか、社会的弱者の保護に欠けることにはならないかという点に検討が集中し、事業用の賃貸借についてはあまり議論はありませんでした。
　しかし、事業用賃貸借の観点からみて、証券化の発展のために、定期借家法は高い評価ができます。
それはこの法律が契約自由を基礎としており、長期の契約期間、賃料改定特約の効力、その他様々な合意に法的効力を認め、長期の賃料の安定を可能ならしめたからです。
　定期借家法は、日本の事業用賃貸借をグローバルスタンダードに大きく近づけ、証券化を発展させる基盤ができました。
定期借家契約の有意義な活用が期待されます(図40)。
注1 :定期借家法は新年度の引越に間に合わせるため、平成12年3月に施行されまし　　　た。
注2 :借地借家法22条、 23条、 24条注3 :平成11年改正前の借地借家法38条1項平成4年8月定期借地権　平成12年3月証券化の発展定期借家法の概略(図41 )①定期借家契約　期間満了により正当事由の有無を問わず必ず明け渡しがなされる定期借家契約が認められました(注1)。
②契約期間　建物賃貸借契約についての20年という長期の上限を撤廃して長期の契約についての制限をなくしました。
また、短期については定期借家契約であれば1年未満の契約期間も可能としました。
(注2)③賃料改定特約　賃料改定特約がある場合、増減額請求権を行使することはできなくなりました(注3)。
④貸借人の期間内解約権　200平方メートル(66・66坪)未満の建物について、貸借人が転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になったときには、賃借人は1カ月の予告期間をもって解約することができると定められました(注4)。
制度の並立　借家契約にあたって、普通借家と定期借家どちらの契約にするかを選択することができます。
定期借家契約をする場合には法の定める手続を行う必要があり、手続がなければ普通借家契約となります(注5)。
従来の既存の建物賃貸借契約の切替　事業用借家では既存の契約であっても定期借家に変更することができます(注6)。
注1借地借家法38条1項注2借地借家法29条2項、 38条1項注3借地借家法38粂7項注4借地借家法38条5項注5借地借家法38条3項注6経過措置第2粂手続きの必要性　定期借家契約を締結するためには、法に定められた手続きを行う必要があります。
手続きに不備があれば、定期借家とは認められません(往1)0手続きの内容(図42)①書面の作成　契約には書面が必要です。
契約は意思表示の合致により成立するという法理論からは例外となります。
書面の種類は問われませんので、公正証書による必要はありません(注2)。
②事前説明　賃貸人は、契約に先だってあらかじめ、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、書面を交付して説明しなくてはなりません(注3)。
　契約書と説明書面の兼用が可能でしょうか。
説明書面は契約書とは別に書面を作成するべきです。
条文上「あらかじめ」の書面交付が必要ですが、契約と同時にはじめて契約書を賃借人に渡した場合には、「あらかじめ」書面を交付したことにならないからです。
契約終了の通知　期間満了前の1年前から6カ月前までの間(通知期間)に、賃貸人から賃借人に対して期間満了により賃貸借は終了する旨の通知をしなくてはなりません。
通知期間に通知をすれば賃貸借契約は、期間満了によって終了します(注4)。
　もし通知期間を経過してしまっても、本来の期間満了までの間に賃貸人から貸借人に通知をすれば、通知後6カ月経過により賃貸借契約は終了します(注5)。
　期間満了までに通知をせず、期間満了後も貸借人が建物を使用して賃料を支払い続けた場合に、通知をすれば6カ月後に賃貸借契約は終了するでしょうか。
法の定める通知内容が、期間満了により賃貸借は終了する旨の通知であることから、通知は期間満了までに行う必要があるという立場をとると、期間満了後の通知では契約は終了しないと解釈されます(注6)。
他方、通知期間経過後の通知の規定は、通知期間内に通知がなされなかった場合の法定更新を認めたものだという考え方からは、期間満了後であっても、通知後6カ月経過により契約は終了することとなります(注7)。
両方の解釈が成り立つため裁判所の判断を待たざるを得ませんが、賃貸人にとっては、定期借家契約終了のための通知の重要性を再確認する必要があります。
注1借地借家法38条3項注2注2借地借家法38条1項注3借地借家法38条2項注4借地借家法38条4項本文注5借地借家法38条4項但書注6津野順彦「定期借家制度の解釈上、運用上の諸問題」自由と正義2000年6月号110頁、 112頁注7 :小津英明「定期借家法ガイダンス」住宅新報社、 227頁賃借人からの期間内解約の慣行　従来は契約上賃借人に賃借の必要がなくなったときには、契約期間中であっても、一定期間をもって予告すれば、一方的な意思表示により解約を申し入れることができました。
一般的な予告期間はオフィスビル6カ月、住居は2カ月ないし3カ月でした(注1)。
期間内解約はこれまで何の疑問もなく受け入れられており、解約権は法律によって認められる権利だと誤解されていたようです。
　しかし、期間内解約は法律によって認められていたものではありません。
契約書に定められていたことにより、期間内解約が可能だったのです(注2) (図43)。
定期借家法の賃借人の期間内解約　定期借家法は、居住の用に供する建物の賃貸借(床面積が200平方メートル未満の建物に係るものに限る)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃貸借解約の申入れをすることができる、と定めました(注3)。

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